Cam kết lợi nhuận vẫn thường được chủ đầu tư điều chỉnh thành những con số đẹp nhất thể hiện mức độ sinh lời cho khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng. Nhưng những con số này có thực sự đáng tin hay chỉ dùng để đánh lừa nhà đầu tư. Hãy cùng tham khảo 3 yếu tố được chia sẽ của công ty bất động sản Skyrealty để biết thêm vấn đề thực sự này :
Đầu tư biệt thự biển cao cấp tại các khu du lịch nổi tiếng như: Phú Quốc, Hạ Long, Quy Nhơn, Đà Nẵng… đang là kênh đầu tư được các công ty bất động sản khuyến khích đầu tư nhất 2017. chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 9%-15% trong 10 năm đến 15 năm, chia sẻ lợi nhuận thực tế 85% thuộc về khách hàng. Vậy sau 10 năm hay 15 năm hết thời gian cam kết, lợi nhuận thực tế được tính ra sao? Có những rủi ro gì “phía sau” cam kết lợi nhuận tối thiểu của chủ đầu tư?
1. Con số lợi nhuận thực tế khi biệt thự đưa vào khai thác là bao nhiêu %/năm ?
|
|
|
|
|
Những dự án nghỉ dưỡng luôn được chào mời hấp dẫn như trên
Đây có thể nói là câu hỏi quan trọng nhất khi lựa chọn đầu tư 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao nào đó :
Công ty bất động sản Skyrealty xin đưa ra công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận thực tế khai thác :
Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 350 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng.
Trong đó:
+ Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập tính trong 1 năm.
+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…
cho khu vực cụ thể như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…
+ Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai căn biệt thự biển 5 sao đó dựa vào các biệt thự resort quy mô tương tư cùng khu vực lận cận dự
án. Tham khảo trên các trang web đặt phòng trực tuyến như agoda, booking.vn…
+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập như Grant Thornton. Trung bình lợi nhuận đạt 65%-78% tổng doanh thu bộ phận phòng. Chi phí rơi vào từ 22% – 35% tuỳ từng khách sạn.
>> TIÊU CHÍ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG KHI CHƯA CÓ KINH NGHIỆM
Chúng ta hãy tính với các thông số đầu vào 1 cách khiêm tốn để bài toán đầu tư biệt thự biển được an toàn nhất:
+ Giá phòng biệt thự biển đưa vào khai thác: Nên lấy giá phòng trung bình các resort villas tương tự lân cận khu vực đó. Không nên lấy cao quá.
+ Công suất phòng trung bình 1 năm: Chỉ lấy bằng mức trung bình khách sạn 5 sao của cả khu vực trung bình 3 năm vừa qua 2015-2016-2017.
Cuối cùng, kết quả thu được lợi nhuận thực tế tạm tính của biệt thự biển là bao nhiêu %/năm mới là điều quan trọng, chứ con số cam kết lợi nhuận tối thiểu của chủ đầu tư trong 10 năm hay 15 năm từ 9%/năm đến 10%/năm đầu không phải là điều quan trọng.
Có 3 trường hợp xảy ra:
• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế > con số lợi nhuận chủ đầu tư cam kết tối thiểu: >> Dự án biệt thự biển tốt để đầu tư.
• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế = con số lợi nhuận chủ đầu tư cam kết tối thiểu: >> Dự án biệt thự biển khá để đầu tư.
• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế < con số lợi nhuận chủ đầu tư cam kết tối thiểu: >> Dự án biệt thự biển này không nên đầu tư vì quá rủi ro.
2. Tính minh bạch trong các báo cáo kiểm toán con số lợi nhuận thực tế của biệt thự biển nghỉ dưỡng sau thời gian cam kết ?
Điều vô cùng nguy hiểm là sau thời gian cam kết lợi nhuận tối thiểu (sau 10 năm hoặc 15 năm, con số lợi nhuận thực tế được chia sẻ là bao nhiêu có đáng tin cậy được không? Nếu lựa chọn sai nhà đầu tư sẽ phải trả giá đắt ở bước này. Vậy phải dựa vào đâu để có thể an tâm khi đầu tư, theo kinh nghiệm, công ty bất động sản Skyrealty sẽ đưa ra 3 điểm mà tính minh bạch của con số lợi nhuận khai thác thực tế biệt thự biển 5 sao phụ thuộc vào:
+ Uy tín của chủ đầu tư
+ Uy tín và năng lực của đơn vị khai thác biệt thự nghỉ dưỡng sau này.
+ Mức độ kiểm toán của dự án đó ra sao ?
3. Lấy gì để đảm bảo cam kết lợi nhuận tối thiểu trong 10-15 năm của chủ đầu tư với khách hàng mua biệt thự biển 5 sao?
Cam kết về lợi nhuận tối thiểu biệt thự biển là cam kết riêng của khách hàng và chủ đầu tư bằng hợp đồng cho thuê khai thác vận hành riêng. Thông thường là ký hợp đồng khai thác 50 năm với mức cam kết lợi nhuận từ 10 năm đến 15 năm đầu tiên. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này phụ thuộc chính vào uy tín của ông chủ đầu tư có đủ lớn hay không. Và năng lực của ông chủ đầu tư đó như thế nào?
Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông chủ đầu tư đó đâu như ở Nha Trang, Đà Nẵng…
Kết luận: Biệt thự biển nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư tốt song không phải dự án nào cũng tốt. Nếu lựa chọn sai quý anh/chị sẽ phải trả những giá vô cùng đắt. Nhẹ thì sau khi hết thời gian cam kết, lợi nhuận sẽ tụt xuống vô cùng thấp, khách hàng “vỡ mộng” đầu tư, nặng thì dự án chậm tiến độ, không thể bàn giao, chủ đầu tư phá sản… Chính bởi vậy, trước khi quyết định đầu tư một dự án nào, khách hàng cần cân nhắc kỹ 3 vấn đề trên đây. Trên đây là những chia sẻ của công ty bất động sản Skyrealty. mong rằng bài viết sẽ giúp ích thêm cho mọi người thêm thông tin khi đâu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
Nguồn: https://skyrealty.vn/